פריד סעיד – תיווך דירות בחיפה

מדריך לקבלת משכנתא

סוגי משכנתאות • הון עצמי ​• תנאים לקבלת משכנתא • טעויות נפוצות

משכנתא

משכנתא היא שעבוד נכנס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה!

הגדרת משכנתא היינה הלוואה החל מ 50,000 ש״ח ועד כמה מיליונים, משכנתא היינה הלוואה שניתן לפרוס אותה לתקופת זמן ארוכה עד 30 שנה ובאישורים חריגים עד 35 שנה (לעומת הלוואה רגילה שניתן לפרוס אותה ל 10 שנים מקסימלי).

אחד היתרונות הבולטים של המשכנתא באים לידי ביטוי בריביות הנמוכות משמעותית מהלוואה רגילה.

סוגי משכנתאות (הלוואות)

בהמשך למה שרשמנו, חשוב להבין שבמשכנתאות יש כל מיני סוגי משכנתאות (הלוואות)!

להלן רשימת סוגי המשכנתאות הקיימות היום בישראל:

1-הלוואה לדיור (רכישת נכס) ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הנכס ברכישת נכס ראשון, מנכס שני ומעלה אחוז המימון היינו 50% בלבד מערך הנכס

2-הלוואה לשיפוץ/הרחבה: הלוואה זו ניתנת לצורך השבחת הנכס וניתן לקבל מ 60% עד 70% מימון תלוי בבנק. 

3-הלוואה לכל מטרה: היינה הלוואה שניתנת עד 20 שנה בלבד כמו כן אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל היינו 50% מערך הנכס.

הון עצמי

הון עצמי היינו תנאי בסיסי לקבלת משכנתא לרכישת נכס למגורים או לרכישת נכס להשקעה,לפי הוראת בנק ישראל ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא היינו מינימום 25% מגובה העסקה!

דוגמא : על מנת לקבל משכנתא לרכישת נכס ששוויו 1,000,000 ש״ח ההון העצמי הנדרש היינו מינימום 250,000 ש״ח (קרי 25%), ושאר הסכום להשלמת הרכישה היינו 750,000 ש״ח (קרי 75%) . 

תנאים לקבלת משכנתא

נכון להיום הבנקים בישראל מתייחסים ל 2 פרמטרים למתן אישור עקרוני לקבלת משכנתא, שהם אחוז מימון וכושר החזר!

מה זה אחוז מימון : אחוז מימון היינו הסכום המקסימלי שניתן לקבל למטרת רכישת נכס חדש או רכישת נכס שני להשקעה או למטרת שיפוץ הנכס וכו,(על אחוזי המימון רשמנו את רובם תחת הכותרת סוגי משכנתאות)

מה זה כושר החזר: כושר החזר משמע כמה הלקוח יכול להעמיד מסך ההכנסות שלו למטרת תשלום המשכנתא וזה מסתכם בשני סעיפים:

1-גובה ההלוואה לא יעלה על 30% מההכנסות נטו לאחר הפחתת ההתחייבויות (מעל שנה וחצי) .

2-גיל הלווים לא יעלה על גיל הפרישה .

טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא

הטעות הראשונה והמהותית ביותר שזוגות צעירים עושים בעת לקיחת משכנתא היא אי הכנה מראש! 

מה זה אומר? רוב הלקוחות שנוטלים משכנתא מהבנק פשוט הולכים לבנק שהם מכירים או לבנק שבו הם מנהלים את העו״ש שלהם או הם הולכים לבנק שקרובי משפחה שלהם המליצו עליהם, מבלי שום תכנון מראש, כמו איזה בנק נותן את התנאים הטובים ביותר, איזה בנק נותן את הריביות הנמוכות ביותר, כמה תעלה לי המשכנתא בפריסה ל 25 שנה, בממוצע משכנתאות בין 400,000 ל 1,000,000 הלקוח מחזיר יותר מ 60% מהסכום שהוא לקח זאת אומרת אם לקוח לקח משכנתא של 1,000,000 ש״ח הוא מחזיר את המשכנתא בתום התקופה כיותר מ 1,600,000 ש״ח סכום נכבד שניתן לרכוש בוא עוד נכס או פשוט לשמש את זה כתוכנית חסכון לילדים.

טעות שניה שהיא בעלת השלכות רבות ומהותיות היינה חתימה על חוזה רכישה ללא קבלת אישור עקרוני ראשוני! 

היו מקרים שלקוח חתם על חוזה רכישה לדירה אך בעת הפניה לבנק לא קיבל אישור על המשכנתא במקרה הזה הלקוח יחוייב בתשלום של 10% מגובה חוזה הרכישה, לכן מומלץ להכין מבעוד מועד את כל הניירת הרלוונטית להגשת בקשת משכנתא לבנק, אם זה לקוח שכיר חייב להכין ניירת של שלוה תלושים אחרונים, תדפיסי עו״ש לשלושה חודשים אחרונים, דוח יתרות להלוואות שיש לו, והפרט הכי חשוב היינו דו״ח נתוני אשראי.

אם הלקוח היינו עצמאי אז הוא חייב להכין מראש שומת מס של שנה קודמת, אישורי רו״ח, תדפיסי עו״ש וכמו כן דו״ח נתוני אשראי. 

 

כותב המאמר סמי חדאד יועץ משכנתאות וסוכן נדל״ן מחברת סוליד פיננסים ומשכנתאות ובשיתוף משרד פריד סעיד וסמי רינאוי לתיווך בחיפה

סמי חדאד : 052-272-4347

להגיע מוכנים לפגישה עם הבנקאי

- תקראו ותתעניינו על סוגי מסלולים וריביות
- תבדקו אם ההון העצמי שלכם מספיק לקניית דירה
- תהיו בטוחים אם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא

מסמכים חשובים שלא הוכנו לצורך קבלת המשכנתא

- 3 תלושי משכורת אחרונים ממקום העבודה
- דף חשבון הבנק האישי נקי מחריגות והחזרת הוראת קבע ומצ'קים חוזרים
- אם אתה עצמאי ידרשו שומת מס לשנה אחורה רווח והפסד